전입신고 및 확정일자 받는 방법, 기한, 날짜, 신고 절차 가이드

 

오피스텔 월세나 반전세로 거주할 경우, 단순히 계약서만 작성하고 입주하는 것만으로는 내 보증금이 안전하지 않습니다.

실제로 임대인이 바뀌거나, 건물이 경매에 넘어가더라도 내 보증금을 법적으로 보호받기 위해서는

‘전입신고’와 ‘확정일자’라는 두 가지 절차를 반드시 거쳐야 합니다.

이 글에서는 그 의미와 차이, 그리고 신청 시기와 방법까지 실무적으로 정리해드립니다.

 

1. 전입신고란?

전입신고는 내가 실제로 그 주소지에 ‘살고 있다’는 걸 행정적으로 증명하는 절차입니다.

주민등록상 주소지를 새 집으로 옮기는 것이며, 이로 인해 ‘대항력’이 생깁니다.

대항력이란, 해당 주택이 경매로 넘어가더라도 "나는 이 집에 실제로 거주 중이다"라고 주장할 수 있는 법적 권한을 말합니다.

 

📌 전입신고는 보증금을 지키는 첫 단계이며, 입주한 날 또는 그 다음 날 바로 신청하는 것이 가장 안전합니다.

 

 

2. 확정일자란?

확정일자는 임대차계약서에 날짜가 찍힌 도장을 받아, 계약 시점을 공적으로 인정받는 것입니다.

주민센터에 계약서를 제출하면 담당자가 날짜 도장을 찍어주며, 이 날짜 기준으로 ‘우선변제권’이 생깁니다.

만약 임대인이 파산하거나 주택이 경매에 넘어가더라도, 확정일자 받은 순서에 따라 보증금을 먼저 회수할 수 있게 됩니다.

 

💡 전입신고는 실제 거주자라는 점을, 확정일자는 계약 시점의 우선순위를 입증합니다.

     둘 다 반드시 함께 해야 보증금 보호가 완성됩니다.

 

3. 전입신고 및 확정일자 받는 시기

항목	시기
전입신고	입주 당일 또는 입주 다음 날 이내
확정일자	전입신고와 같은 날 혹은 직후 가능한 한 빠르게

 

전입신고를 먼저 하고 확정일자를 받는 순서가 일반적이며, 날짜가 빠를수록 보증금 보호 우선순위에서도 유리합니다.

 

▶ 전입신고 및 확정일자 정리

항목	기능	설명
전입신고	대항력 확보	건물이 경매로 넘어가도 “내가 살고 있었다”는 걸 법적으로 인정받음
확정일자	우선변제권 확보	다른 채권자보다 보증금을 우선적으로 돌려받을 권리 생김

 

👉 둘 다 있어야 전세금/반전세/월세 보증금 보호 가능 (전입신고만 하거나, 확정일자만 있으면 미보완 상태)

 

4. 신청 방법 및 준비물

📍 전입신고 방법

• 방문: 가까운 동주민센터
• 온라인: 정부24(www.gov.kr) → 전입신고 서비스 이용
• 준비물: 본인 신분증, 임대차계약서 사본, 입주한 주소 정보

 

📍 확정일자 방법

• 반드시 동주민센터 방문 (온라인 불가)
• 준비물: 임대인·임차인 서명이 된 임대차계약서 ‘원본’, 신분증
• 수수료: 건당 600원 내외 (지방자치단체마다 다름)

※ 체크포인트

• 계약서에 ‘전입신고 및 확정일자 가능’ 문구를 특약으로 명시해야 합니다.
• 오피스텔의 경우 ‘주거용’으로 등록된 곳만 전입신고가 가능하므로 등기부등본 확인이 필요합니다.
• 확정일자는 반드시 내가 보관 중인 계약서 원본으로 찍어야 효력이 있습니다. (임대인 보관본은 무효)

 

 

◆ 마무리 정리

항목	전입신고	확정일자
기능	대항력 확보	우선변제권 확보
방식	주민등록 주소 이전	계약서에 날짜 도장 받기
장소	주민센터 or 정부24	주민센터(오프라인만 가능)
시기	입주일 또는 바로 다음 날	전입신고와 동시에 or 직후
중요성	보증금 보호의 50%	나머지 50%, 꼭 같이 해야 완성

 

전입신고와 확정일자는 선택이 아니라 필수입니다.
특히 월세나 반전세 계약에서는 보증금이 수백~수천만 원에 달하는 경우가 많기 때문에,

입주 당일 바로 두 절차를 완료해두는 것이 내 자산을 지키는 유일한 방법입니다.

계약서만 쓰고 입주한 상태에서 아무 조치도 하지 않으면,

나중에 임대인이 변경되거나 집이 경매로 넘어갈 때 보증금을 전혀 보호받지 못할 수 있습니다.

꼭 기억하세요 — 전입신고 & 확정일자, 둘 다 ‘같이’ 해야 완벽합니다.