319부동산 대책 토지거래허가구역 지정 및 전세대출보증비율 조정으로 본 서울 아파트 가격 전망

 

최근 정부는 주택시장 안정화 방안의 일환으로 3.19 부동산 대책을 발표했습니다.

서울 강남·서초·송파·용산 4개 구의 아파트를 토지거래허가구역으로 지정하고, 전세대출보증비율을 축소하는 것입니다.

이러한 조치는 최근 부동산 시장의 과열 양상을 진정시키기 위한 것으로 보입니다.

 

1. 토지거래허가구역 확대 지정

 

토지거래허가구역은 부동산 투기를 방지하고, 시장 안정을 도모하기 위해 일정 지역 내에서 토지 거래를 제한하는 제도입니다.

이번 대책에서는 다음과 같은 내용이 포함되어 있습니다.

• 대상 지역: 서울시 강남구, 서초구, 송파구, 용산구 전체 아파트
• 지정 기간: 2025년 3월 24일부터 9월 30일까지 약 6개월간
• 대상 단지: 약 2,200개 단지, 40만 가구 규모

이러한 조치는 최근 강남 3구와 용산구의 집값 상승세를 억제하고, 부동산 시장의 안정을 도모하기 위한 것으로 해석됩니다.

 

2. 전세대출보증비율 조정

 

전세대출보증비율은 전세자금 대출 시 보증기관이 보증해주는 비율을 의미합니다.

이번 대책에서는 다음과 같은 변경 사항이 있습니다.

• 시행 시기: 2025년 5월부터
• 변경 내용: 전세보증비율을 기존 100%에서 90%로 축소
• 대상 지역: 강남 3구(강남·서초·송파)와 마용성(마포·용산·성동구) 등

이러한 조치는 전세자금 대출의 리스크를 줄이고, 과도한 대출로 인한 부동산 시장의 불안을 방지하기 위한 것으로 보입니다.

 

3. 시장 반응과 전망

 

이번 대책 발표 이후, 부동산 시장과 전문가들의 반응은 다음과 같습니다.

 

1. 갭투자 증가 우려

토지거래허가구역 지정이 2025년 3월 24일부터 적용되므로,
그 이전에 갭투자를 시도하려는 움직임이 있을 수 있다는 우려가 제기되고 있습니다. 

 

2. 풍선효과 가능성

규제가 강화된 지역을 피해 인근 지역으로 투자 수요가 이동할 수 있다는 우려가 있습니다.
이는 해당 지역의 집값 상승을 초래할 수 있습니다. 

 

3. 시장 혼란

규제의 빈번한 변경으로 인해 시장 참여자들의 혼란이 가중되고 있다는 지적이 있습니다.

이는 거래 감소와 가격 변동성을 높일 수 있습니다. 

 

 

4. 강남 3구 아파트 소지자 관점

1. 매매 시장 위축 가능성

• 이번 대책으로 인해 매매 시 ‘토지거래허가’를 받아야 하므로 거래가 급감할 가능성이 큼.
• 특히, 투자 목적의 매수자들은 거래 허가를 받기 어렵기 때문에 매도자 입장에서 매각이 어려워질 가능성이 높음.
• 다만, 실거주 목적의 매수자는 여전히 거래가 가능하므로 일부 수요는 유지될 전망.

2. 단기적으로 가격 상승 또는 유지 가능성

• 거래량이 급감하면, 통상적으로 가격도 하락하는 것이 일반적이지만 토지거래허가구역 지정은 매물 잠김 효과를 유발할 수 있음.
• 즉, 집주인들이 “허가받기도 어렵고, 가격이 떨어질 가능성이 있으니 차라리 보유하자”는 심리가 작용할 수 있음.
• 이로 인해 단기적으로는 가격이 급락하지 않고 유지되거나 오히려 상승할 가능성도 있음.

3. 장기적으로는 투자 수요 감소로 가격 하락 가능성

• 하지만, 전세대출보증비율 축소와 함께 갭투자가 위축되면서 장기적으로는 투자 수요가 감소할 가능성이 큼.
• 특히, 다주택자들은 대출 규제가 강화되면 추가 매입이 어려워지고, 자금 부담이 커지기 때문에 조정장이 올 가능성도 배제할 수 없음.

 

5. 마용성 아파트 소지자 관점

 

1. 풍선효과로 인해 가격 상승 가능성

• 강남 4구가 토지거래허가구역으로 지정되면서, 투자자들이 비규제 지역으로 이동할 가능성이 있음.
• 특히, 마포·성동 등은 규제가 상대적으로 덜하며, 여전히 교통 및 인프라가 좋기 때문에 대체 투자처로 부상할 수 있음.
• 실제로 과거에도 특정 지역에 대한 강력한 규제가 시행되면 투자자들이 인접 지역으로 몰리는 현상이 발생했음.

2. 전세시장 불안 가능성

• 전세대출보증비율이 100%에서 90%로 축소되면서, 전세 시장에서의 대출 활용이 줄어들 것으로 예상됨.
• 이는 전세자금 대출을 활용해 전세를 구하려는 세입자들에게 부담을 주고, 전세가 상승을 유발할 가능성이 있음.

3. 다주택자들의 매도 증가 가능성

• 전세대출 규제로 인해 갭투자자의 움직임이 둔화되면,
  기존 다주택자들은 향후 보유 부담이 커질 것을 예상하고 매도 결정을 내릴 가능성이 있음.
• 이에 따라 마포·용산·성동의 아파트 공급이 일시적으로 증가할 수도 있음.

6. 실거주자와 신규매수자 관점

 

✅ 실거주자

• 실거주를 원하는 사람들에게는 강남 4구의 집값이 안정화되거나 매물이 나오는 시점이 기회가 될 수 있음.
• 하지만, 매매하려면 ‘토지거래허가’를 받아야 하므로 절차가 까다로워지고, 거래 속도가 느려질 가능성이 있음.
• 전세대출 규제로 인해 전세금이 상승하면, 자금 마련이 어려운 실수요자들에게는 부담이 증가할 수 있음.

✅ 무주택자 및 신규 매수자

• 대출 규제로 인해 갭투자가 어려워지면서, 투기적 수요가 줄어드는 것은 긍정적인 요소.
• 다만, 규제 강화로 인해 거래 자체가 줄어들고, 시장이 얼어붙을 가능성이 높음.
• 주택 구입을 계획하는 사람들은 시장의 움직임을 더 신중하게 살펴볼 필요가 있음.