서울 집값 더 오를까 토지거래허가제 해제가 미치는 영향

토지거래허가제는 부동산 투기를 방지하고 지가 안정을 도모하기 위해 특정 지역에서 토지 거래를 제한하는 제도입니다.

이 제도는 국토교통부 장관 또는 시·도지사가 지정한 '토지거래허가구역' 내에서 시행되며,

해당 구역에서 일정 면적 이상의 토지를 거래할 때는 관할 관청의 허가를 받아야 합니다.

 

1. 토지거래허가제란?

토지거래허가제는 부동산 투기 방지 및 지가 안정을 위해 일정 지역 내에서  토지 거래를 할 때

지방자치단체의 허가를 받도록 하는 제도입니다.

이 제도는 국토교통부 장관 또는 시·도지사가 지정한 ‘토지거래허가구역’에서 시행됩니다.

토지거래허가구역에서는 일정 면적 이상의 토지를 매입하려는 경우 반드시 관할 지방자치단체의 허가를 받아야 하며,

허가 없이 계약을 체결할 경우 해당 계약은 무효로 간주됩니다.

 

2. 기존 토지거래허가제 규제 

토지거래허가제는 거래를 제한하는 강력한 규제로 작용했는데요. 기존의 주요 규제 내용을 정리하면 다음과 같습니다.

 

1) 토지거래허가구역 지정

정부는 부동산 시장 상황에 따라 토지거래허가구역을 지정합니다. 다음과 같은 경우 토지거래허가구역으로 지정될 수 있습니다.

• 부동산 투기 우려 지역: 단기간에 땅값이 급등하여 투기 수요가 집중되는 지역
• 대규모 개발 예정지: 신도시, 산업단지, 철도·도로 건설 등의 대형 개발 프로젝트가 예정된 지역
• 농지·산지 보호 필요 지역: 무분별한 개발로 인한 환경 훼손을 방지하기 위한 지역

2) 허가 대상 면적

허가를 받아야 하는 토지 면적 기준은 지역별로 다릅니다.

구분	도시지역 (m²)	계획관리지역 (m²)	농림지역 (m²)	자연환경보전지역 (m²)
주거지역	180	200	500	500
상업지역	200	200	500	500
공업지역	660	200	500	500

위 기준보다 더 넓은 면적의 토지를 거래하려면 반드시 지방자치단체의 허가를 받아야 합니다.

 

3) 토지 매입 후 실거주·실경영 의무

토지거래허가를 받아 토지를 매입한 경우, 단순한 투자 목적이 아니라 반드시 실거주(주거용), 실경영(사업용) 목적으로 사용해야 합니다.

허가를 받은 후 일정 기간(보통 2~5년) 동안 허가받은 목적 외의 용도로 사용하거나, 다시 되팔 수 없습니다.

즉, 부동산을 사고팔아 차익을 얻으려는 단기 투기 거래를 차단하는 역할을 했습니다.

 

3. 토지거래허가제 해제

토지거래허가제가 해제되면 어떤 의미를 가지며, 어떤 변화가 생길까요?

 

(1) 해제의 의미

토지거래허가제가 해제된다는 것은, 해당 지역에서 더 이상 토지 거래에 대한 제한이 없어진다는 것을 의미합니다.
즉, 허가 없이 자유롭게 부동산을 사고팔 수 있게 되는 것입니다.

토지거래허가구역이 지정되면 거래 자체가 어렵고, 실거주·실경영 의무가 있기 때문에 투자자들이 진입을 꺼려했지만,

해제되면 그동안 억눌렸던 거래가 활성화될 가능성이 큽니다.

 

(2) 해제의 주요 영향

토지거래허가제 해제가 부동산 시장에 미치는 영향은 다음과 같습니다.

 

① 부동산 거래 활성화

허가 절차 없이 자유로운 거래가 가능해지면서, 매매·임대 시장의 거래량이 증가할 가능성이 큽니다.

 

② 투자자 진입 가능

그동안 투자 목적으로 토지를 매입하기 어려웠던 지역에서, 투자자들이 다시 시장에 진입할 가능성이 있습니다.

이에 따라 부동산 가격이 단기적으로 상승할 수도 있습니다.

 

③ 부동산 가격 상승 가능성

허가제가 해제되면서 토지 거래가 활발해지면 토지 가격이 오를 가능성이 있습니다. 특히 개발 호재가 있는 지역에서는 가격 상승폭이 커질 수 있습니다.

 

④ 실거주 및 개발 활성화

투기 수요뿐만 아니라, 실제 주택을 구입하려는 실수요자들도 자유롭게 주택을 매입할 수 있기 때문에, 실거주 및 개발 수요가 늘어날 가능성이 있습니다.

 

⑤ 시장 모니터링 필요

해제 이후 투기 수요가 급격히 증가하거나, 가격 상승이 과열될 경우 정부가 다시 토지거래허가구역을 재지정할 가능성도 있습니다.

 

4. 토지거래허가제 해제 지역 확인 방법

토지거래허가제 해제 여부는 국토교통부 또는 해당 지방자치단체(시·군·구청) 홈페이지에서 공고를 통해 확인할 수 있습니다.

또한 부동산 관련 포털(네이버 부동산, 직방, 부동산114 등)에서도 해당 지역이 토지거래허가구역인지 여부를 확인할 수 있습니다.