사례로 보는 전세사기 피하기 위한 최소한의 확인 및 체크리스트

 

전세 계약은 많은 사람들이 목돈을 투자하는 중요한 계약입니다.

하지만 최근 몇 년간 깡통전세, 이중계약, 보증금 미반환 등의 사기 피해가 급증하면서

'계약 전 확인'의 중요성이 그 어느 때보다 커졌습니다.

실제 피해자들은 대부분 ‘설마 나한테까지’라는 생각으로 시작했지만, 계약 한 장에 수천만 원에서 억대 보증금을 잃게 되었습니다.

이 글에서는 실제 사례를 바탕으로 전세 사기를 피하는 법을 항목별로 정리하고,

사전에 어떤 점들을 체크해야 피해를 예방할 수 있는지 자세히 알아보겠습니다.

1. 실소유자 여부 확인하기

 

▶ 사례
서울에서 전세 계약을 한 A씨는 계약서를 쓸 당시 ‘중개사가 대신 한다’는 말만 믿고 집주인을 직접 만나지 않았습니다.

이후 등기부등본에 등록된 소유자는 타인이었고, 집은 이미 근저당으로 잡혀 있는 상태였습니다.

결국 보증금 전액을 돌려받지 못했습니다.

 

▶ 예방법

• 계약 전에는 반드시 등기부등본을 발급해 실소유자와 계약하는지 확인해야 합니다.
• 소유자 명의와 계약서상 임대인이 일치하는지, 대리인 계약 시 위임장 원본 및 인감증명서를 요구해야 합니다.

2. 전입신고와 확정일자 필수

 

▶ 사례
전입신고를 미룬 B씨는 집주인이 해당 집을 담보로 대출받은 뒤 경매로 넘어가면서 보증금을 한 푼도 돌려받지 못했습니다.

선순위 채권자가 우선 변제권을 가져갔기 때문입니다.

 

▶ 예방법

• 계약 당일 바로 전입신고와 확정일자를 받아야 대항력과 우선변제권이 생깁니다.
• 확정일자는 주민센터 방문 외에도 정부24 온라인 신청으로도 가능합니다.

3. 선수위 보증금, 근저당권 확인 필수

 

▶ 사례
C씨는 보증금이 시세보다 조금 저렴하다는 이유로 계약했지만, 알고 보니 이미 선순위 전세 세입자가 존재하고 있었고,

해당 세입자보다 늦게 입주해 전액 손해를 봤습니다.

 

▶ 예방법

• 등기부등본을 통해 근저당권 설정 금액과 순위를 확인해야 합니다.
• 보증금이 집 시세 대비 얼마까지 안전한지도 분석해야 합니다.
  일반적으로 선순위 채권 합산이 집 시세의 60%를 넘으면 위험합니다.
  
  

4. 전세보증금 반환보증 가입 필수

 

▶ 사례
전세 기간이 끝나도 집주인이 보증금을 돌려주지 않자, D씨는 전세보증금 반환보증에 가입되어 있던

덕분에 주택도시보증공사(HUG)를 통해 보증금을 돌려받을 수 있었습니다.

 

▶ 예방법

• HUG(주택도시보증공사)나 SGI서울보증에서 제공하는 전세보증금 반환보증 상품에 가입하세요.
• 조건에 따라 가입이 제한될 수 있으니, 계약 전 미리 보증 가입 가능 여부를 확인하는 것이 안전합니다.

 

5. 계약서 반드시 직접 확인하고 읽는 법 알아 두기

 

▶ 사례
중개사가 작성한 계약서에 임대인의 은행 대출 사실이 누락돼 있어, 계약 이후 추가로 근저당이 잡혔습니다.

E씨는 내용 설명을 듣지 못했고, 확인도 하지 않았습니다.

 

▶ 예방법

• 계약서 내용을 반드시 직접 읽고, 이해가 안 되면 질문하세요.
• ‘특약사항’에는 ‘계약 체결 당시 등기부상 선순위 권리가 없음을 확인함’, ‘보증금 반환 지연 시 지체상금 청구 가능’ 등을 추가하면 안전장치가 됩니다.
  
  

6. 중개사무소 등록 여부 및 책임 보험 확인

 

▶ 사례
F씨는 무등록 중개사무소에서 계약을 진행했고, 문제가 발생했을 때 어떠한 법적 보호도 받지 못했습니다.

 

▶ 예방법

• 부동산 중개사는 반드시 공인중개사 자격을 보유하고, 개업 등록된 사무소여야 합니다.
• 한국공인중개사협회 홈페이지에서 등록 여부와 책임보험 가입 여부를 조회할 수 있습니다.

 

전세 사기는 단순한 ‘운 나쁜 일’이 아닙니다. 정보를 아는 사람은 피해를 피하고,

모르는 사람은 당하게 되는 구조입니다. 아래는 전세 사기를 피하기 위한 핵심 요약입니다.

• 등기부등본 확인 → 실소유자와 계약
• 계약 당일 전입신고 + 확정일자 필수
• 선순위 보증금, 근저당권 꼼꼼히 체크
• 전세보증금 반환보증 가입 고려
• 계약서는 반드시 직접 확인 + 특약사항 넣기
• 공인중개사 자격 및 사무소 등록 여부 확인

‘싸다’는 이유 하나만으로 계약하지 마세요. 보증금이 수천만 원에서 억대에 달하는 만큼,

모든 정보를 체크하고 꼼꼼히 비교해야 내 집처럼 소중한 전셋집을 안전하게 지킬 수 있습니다.